.RU

Справочник риелтора - страница 9


Частью 3 названной выше статьи НК РФ указаны два условия, при которых выплаты будут входить в налоговую базу единого социального налога. Это возможно, если выплаты, произведенные в любой их форме, не отнесены к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогам на прибыль организаций в текущем отчетном (налоговом) периоде. А также данные выплаты не уменьшают налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в текущем отчетном (налоговом) периоде.

^ Налоговым периодом признается один календарный год, отчет же составляется ежеквартально.

Следующий налог, о котором можно поговорить в рамках налогообложения риелторской деятельности, - это налог на добавленную стоимость. Однако говорить о данном виде налога можно лишь чисто условно. Данный вид налога не взимается с 01.01.2004 по операциям, связанным с оказанием услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности. Это означает, что при оказании услуги по заключению договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда (частного или иного жилищного фонда), аренды НДС не входит в стоимость оплаты услуг фирмы. Данный налог вообще не взимается в подобных случаях.

Но это вовсе не означает, что сделки по купле-продаже освобождены от уплаты данного налога. Однако, как следует из жилищной политики нашего государства, проект федерального закона об изменении порядка уплаты налога на добавленную стоимость уже рассматривается Государственной Думой Федерального Собрания РФ. В частности, предлагается полностью освободить от уплаты НДС все операции по купле-продаже жилых помещений. Как отмечается, это должно привести к некоему понижению цен на жилые помещения и, как следствие, оживить рынок оказания риелторских услуг, сделать его более доходным, а жилье - более доступным для населения.

^ Поэтому не стоит заострять свое внимание на налоге, который скоро прекратит свое существование для риелторских фирм.


2.6. Упрощенная система налогообложения


^ Риелторские фирмы вполне подходят под налогообложение по упрощенной системе. Объектом налогообложения признаются:

1) доходы;

2) доходы, уменьшенные на величину расходов.

Выбор объекта налогообложения осуществляется самим налогоплательщиком. Объект налогообложения не может меняться налогоплательщиком в течение 3 лет с начала применения упрощенной системы налогообложения.

Налогоплательщики, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.

В ст. 346.16 НК РФ законодатель установил перечень из более чем 30 позиций по расходам, которые не могут быть учтены в качестве расходов применительно к налогу по упрощенной системе налогообложения, более подробно их можно посмотреть в данной статье. Обратите также внимание на то, что Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 137-ФЗ.

Применительно к упрощенной системе налогообложения датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

При использовании покупателем в расчетах за приобретенные им товары (работы, услуги), имущественные права векселя датой получения доходов у налогоплательщика признается дата оплаты векселя (день поступления денежных средств от векселедателя либо иного обязанного по указанному векселю лица) или день передачи налогоплательщиком указанного векселя по индоссаменту третьему лицу.

Расходами налогоплательщиков признаются затраты после их фактической оплаты. В целях гл. 25 НК РФ оплатой товара (работ, услуг и (или) имущественных прав) признается прекращение встречного обязательства налогоплательщиком - приобретателем указанных товаров (работ, услуг) и имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг, передачей имущественных прав) (п. 3 ст. 273 НК РФ).

^ При этом расходы учитываются в составе расходов с учетом следующих особенностей:

1) материальные расходы, а также расходы на оплату труда - в момент погашения задолженности путем списания денежных средств с расчетного счета налогоплательщика, выплаты из кассы, а при ином способе погашения задолженности - в момент такого погашения. Аналогичный порядок применяется в отношении оплаты процентов за пользование заемными средствами (включая банковские кредиты) и при оплате услуг третьих лиц. При этом расходы по приобретению сырья и материалов учитываются в составе расходов по мере списания данного сырья и материалов в производство;

2) расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, - по мере реализации указанных товаров. Налогоплательщик вправе для целей налогообложения использовать один из следующих методов оценки покупных товаров:

а) по стоимости первых по времени приобретения (ФИФО);

б) по стоимости последних по времени приобретения (ЛИФО);

в) по средней стоимости;

г) по стоимости единицы товара.

Расходы, непосредственно связанные с реализацией указанных товаров, в том числе расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке, учитываются в составе расходов после их фактической оплаты;

3) расходы на уплату налогов и сборов - в размере, фактически уплаченном налогоплательщиком. При наличии задолженности по уплате налогов и сборов расходы на ее погашение учитываются в составе расходов в пределах фактически погашенной задолженности в те отчетные (налоговые) периоды, когда налогоплательщик погашает указанную задолженность;

4) расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, а также расходы на приобретение (создание самим налогоплательщиком) нематериальных активов, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются в последний день отчетного (налогового) периода (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

При этом указанные расходы учитываются только по оплаченным основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.

Определение налоговой базы по данному виду налога установлено в ст. 346.18 НК РФ. В случае если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя. В случае если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов.

Доходы и расходы, выраженные в иностранной валюте, учитываются в совокупности с доходами и расходами, выраженными в рублях. При этом доходы и расходы, выраженные в иностранной валюте, пересчитываются в рубли по официальному курсу Центрального банка РФ, установленному соответственно на дату получения доходов и (или) дату осуществления расходов (п. 3 ст. 346.18 НК РФ).

Доходы, полученные в натуральной форме (например, то же недвижимое имущество), учитываются по рыночным ценам. При определении налоговой базы доходы и расходы определяются нарастающим итогом с начала налогового периода (ст. 346.18 НК РФ).

Налогоплательщик, использующий в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе уменьшить исчисленную по итогам налогового периода налоговую базу на сумму убытка, полученного по итогам предыдущих налоговых периодов, в которых налогоплательщик применял упрощенную систему налогообложения и использовал в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов (п. 7 ст. 346.18 НК РФ). При этом под убытком понимается превышение расходов, определяемых в соответствии со ст. 346.16 НК РФ, над доходами, определяемыми в соответствии со ст. 346.15 НК РФ.

Указанный в настоящем пункте убыток не может уменьшать налоговую базу более чем на 30%. При этом оставшаяся часть убытка может быть перенесена на следующие налоговые периоды, но не более чем на 10 налоговых периодов.

Налогоплательщик обязан хранить документы, подтверждающие объем понесенного убытка и сумму, на которую была уменьшена налоговая база по каждому налоговому периоду, в течение всего срока использования права на уменьшение налоговой базы на сумму убытка.

В соответствии с рассматриваемой статьей НК РФ убыток, полученный налогоплательщиком при применении иных режимов налогообложения, не принимается при переходе на упрощенную систему налогообложения.

Убыток, полученный налогоплательщиком при применении упрощенной системы налогообложения, не принимается при переходе на иные режимы налогообложения (ст. 346.18 НК РФ).

^ Налоговым периодом признается календарный год. Отчетными периодами признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.

Налоговые ставки определяются в соответствии со ст. 346.20 НК РФ. В случае если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6%. В случае если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставка устанавливается в размере 15%.

Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. Сумма налога по итогам налогового периода определяется налогоплательщиком самостоятельно.

Налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, по итогам каждого отчетного периода исчисляют сумму авансового платежа по налогу, исходя из ставки налога и фактически полученных доходов, рассчитанных нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания соответственно первого квартала, полугодия, девяти месяцев с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей по налогу (ст. 346.21 НК РФ).

Сумма налога (авансовых платежей по налогу), исчисленная за налоговый (отчетный) период, уменьшается указанными налогоплательщиками на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) за этот же период времени в соответствии с законодательством РФ, а также на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности. При этом сумма налога (авансовых платежей по налогу) не может быть уменьшена более чем на 50% (п. 3 ст. 346.21 НК РФ).

Налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, по итогам каждого отчетного периода исчисляют сумму авансового платежа по налогу, исходя из ставки налога и фактически полученных доходов, уменьшенных на величину расходов, рассчитанных нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания соответственно первого квартала, полугодия, девяти месяцев с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей по налогу (п. 4 ст. 346.21 НК РФ).

Согласно п. 5 ст. 346.21 НК РФ ранее исчисленные суммы авансовых платежей по налогу засчитываются при исчислении сумм авансовых платежей по налогу за отчетный период и суммы налога за налоговый период. Уплата налога и авансовых платежей по налогу производится по месту нахождения организации (месту жительства индивидуального предпринимателя).

^ Авансовые платежи по налогу уплачиваются не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.

Суммы налога зачисляются на счета органов Федерального казначейства для их последующего распределения в бюджеты всех уровней и бюджеты государственных внебюджетных фондов в соответствии с бюджетным законодательством РФ (ст. 346.22 НК РФ).

Налогоплательщики-организации по истечении налогового (отчетного) периода представляют налоговые декларации в налоговые органы по месту своего нахождения (ст. 346.23 НК РФ). Налоговые декларации по итогам налогового периода представляются налогоплательщиками-организациями не позднее 31 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговые декларации по итогам отчетного периода представляются не позднее 25 календарных дней со дня окончания соответствующего отчетного периода. Налогоплательщики - индивидуальные предприниматели по истечении налогового периода представляют налоговые декларации в налоговые органы по месту своего жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговые декларации по итогам отчетного периода представляются не позднее 25 дней со дня окончания соответствующего отчетного периода.

Налогоплательщики обязаны вести учет доходов и расходов для целей исчисления налоговой базы по налогу в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, форма и порядок заполнения которой утверждаются Министерством финансов РФ.

Упрощенная система налогообложения - это разновидность специальных налоговых режимов, к которым также относится система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, единого сельскохозяйственного налога, специальная система налогообложения участников соглашений о разделе продукции.

Упрощенная система налогообложения - это система уплаты налогов, при которой обязанность по уплате четырех основных налогов заменяется уплатой одного налога, а все остальные, установленные для них обязанности (налоговые, страховые, бухгалтерские, статистические) выполняются в общем порядке.

^ Основными признаками упрощенной системы являются следующие положения.

Упрощенная система налогообложения применяется организациями и индивидуальными предпринимателями наряду с общей системой налогообложения, предусмотренной законодательством РФ о налогах и сборах.

^ В отношении организаций применение упрощенной системы налогообложения предусматривает замену уплаты:

1) налога на прибыль организаций;

2) налога на добавленную стоимость по внутренним операциям;

3) налога на имущество организаций;

^ 4) единого социального налога уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности организаций за налоговый период.

Налог на прибыль организаций взимается в соответствии с гл. 25 НК РФ.

Налог на добавленную стоимость с организаций взимается в соответствии с гл. 21 НК РФ. В отношении данного налога применение упрощенной системы налогообложения освобождает от уплаты НДС при совершении следующих операций:

^ 1) при реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ;

2) при передаче на территории РФ товаров (работ, услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету;

^ 3) при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления .

--------------------------------

Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Специальные режимы налогообложения. Упрощенная система налогообложения. Единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности (по состоянию на 20 января 2003 г.). "Налоги и финансовое право", 2003.


Организации, которые применяют упрощенную систему налогообложения, являются налогоплательщиками НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на таможенную территорию РФ.

^ Налог на имущество организаций взимается в соответствии с гл. 30 НК РФ.

Единый социальный налог с организаций взимается в соответствии с гл. 24 НК РФ.

^ В отношении индивидуальных предпринимателей применение упрощенной системы налогообложения предусматривает замену уплаты:

1) налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности);

^ 2) налога на добавленную стоимость по внутренним операциям;

3) налога на имущество (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности);

4) единого социального налога с доходов, полученных от предпринимательской деятельности, а также выплат и иных вознаграждений, начисляемых ими в пользу физических лиц, уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности за налоговый период.

^ Налог на доходы физических лиц взимается в соответствии с гл. 23 НК РФ.

При этом необходимо учитывать, что упрощенная система налогообложения освобождает от уплаты налога на доходы физических лиц только в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности. Если индивидуальный предприниматель получает иные виды доходов, например, от выполнения работы по трудовому договору, в виде выигрыша по лотереям, дивиденды и др., то он является налогоплательщиком налога на доходы физических лиц в общем порядке.

Налог на имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности, в отношении индивидуальных предпринимателей не предусмотрен. Планируется его принятие отдельной главой НК РФ. Вместе с тем в настоящий момент действует Закон РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (с изм. и доп. от 22 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 27 января 1995 г., 17 июля 1999 г., 24 июля 2002 г., 22 августа 2004 г.), в соответствии с которым налогообложению подлежат жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. Если указанные помещения используются для осуществления предпринимательской деятельности, то их стоимость не подлежит налогообложению налогом на имущество физических лиц.

Единый социальный налог с индивидуальных предпринимателей взимается в соответствии с гл. 24 НК РФ. При этом необходимо учитывать, что индивидуальные предприниматели могут выступать в качестве двух самостоятельных категорий налогоплательщиков единого социального налога. При переходе на упрощенную систему налогообложения индивидуальные предприниматели освобождаются от уплаты единого социального налога как в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, так и в отношении выплат и иных вознаграждений, начисляемых ими в пользу физических лиц.

Помимо перечисленных обязанностей организации и индивидуальные предприниматели вправе осуществлять в добровольном порядке уплату страховых взносов в Фонд социального страхования РФ.

Порядок уплаты страховых взносов в ФСС организациями и индивидуальными предпринимателями установлен Федеральным законом от 31 декабря 2002 г. N 190-ФЗ "Об обеспечении пособиями по обязательному социальному страхованию граждан, работающих в организациях и у индивидуальных предпринимателей, применяющих специальные налоговые режимы, и некоторых других категорий граждан". В соответствии с указанным Законом предусматривается следующее.

Если субъекты упрощенной системы налогообложения не осуществляют добровольную уплату страховых взносов, то выплата пособия по временной нетрудоспособности гражданам, работающим у них по трудовым договорам (за исключением пособия по временной нетрудоспособности в связи с несчастным случаем на производстве или профессиональным заболеванием), осуществляется за счет двух источников .

--------------------------------

Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Специальные режимы налогообложения. Упрощенная система налогообложения. Единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности. "Налоги и финансовое право", 2003.


^ Часть суммы выплачиваемого пособия оплачивается из средств ФСС РФ.

Если субъекты упрощенной системы налогообложения осуществляют добровольную уплату страховых взносов на своих работников, то выплата пособия по временной нетрудоспособности полностью осуществляется за счет средств ФСС РФ. При этом страховые взносы уплачиваются в размере 3% от налоговой базы по единому социальному налогу, предусмотренному для работодателей.

Помимо уплаты страховых взносов на своих работников индивидуальные предприниматели вправе добровольно уплачивать страховые взносы в ФСС РФ на себя. Размер взноса составляет 3,5% от налоговой базы по единому социальному налогу для индивидуальных предпринимателей. При этом индивидуальные предприниматели приобретают право на получение пособия по обязательному социальному страхованию при условии уплаты ими страховых взносов в ФСС РФ в течение шести месяцев.


Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ


^ 3.1. Предоставление риелторских услуг


Участниками риелторской деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой - потребители их услуг (клиенты) .

--------------------------------

Проект федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации".


В сложившихся на практике правоотношениях сторон к риелторским услугам можно отнести деятельность риелтора:

^ 1) в качестве агента или поверенного;

2) в качестве брокера;

3) в качестве дилера;

4) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) по организации торговли недвижимым имуществом;

^ 6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;

^ 8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Следует заметить, что к фирмам, осуществляющим риелторскую деятельность, нет правовых требований относительно их регистрации, они могут действовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц или в качестве индивидуальных предпринимателей. Не существует и законом определенного перечня услуг, оказываемых риелторской фирмой, поэтому риелторская фирма всегда сама определяет, какие услуги она будет предлагать своим клиентам, мы же рассмотрим наиболее широкий перечень услуг, которые может оказывать риелторская фирма. Как правило, в каждой риелторской фирме есть свои должностные инструкции агента по недвижимости, во многом из должностных инструкций можно проследить и сделать вывод об услугах, которые может оказать риелторская фирма. Вот примерный перечень обязанностей агента по недвижимости:

^ 1) осуществлять работу по покупке, продаже или аренде недвижимости от имени и по поручению клиента;

2) получать информацию о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов;

^ 3) изучать спрос и предложения на рынке недвижимости;

4) регистрировать поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводить их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключать эксклюзивные договоры между собственниками и агентством;

^ 5) осуществлять поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливать с ними деловые контакты;

6) организовывать ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости;

^ 7) оформлять заявки покупателей, подбирать или предлагать варианты продаж или сдачи внаем;

8) согласовывать договорные условия, оформлять операции с недвижимостью;

^ 9) оказывать помощь клиентам в сборе необходимых документов и оформлении сделок;

10) обеспечивать своевременное получение платежных документов по окончании сделок;

11) информировать клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям;

^ 12) организовывать подписание договоров о купле-продаже или передаче в аренду объектов недвижимости;

13) содействовать своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;

^ 14) представлять интересы клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующих в оформлении сделок;

15) составлять установленную отчетность о выполняемой работе.

^ Рассмотрим подробнее каждый вид деятельности риелторской фирмы.

Агентская деятельность риелтора осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора.

В агентском договоре исполнитель-агент обязуется по поручению и за счет своего принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала. В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения (п. 1 ст. 1005 ГК РФ) .

--------------------------------

Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: "Фонд Правовая культура". - 1999 г.


В соответствии со ст. 1005 ГК РФ агентский договор включает услуги, которые могут составлять предмет комиссии и поручения. Агентский договор входит в состав самой большой и многообразной группы гражданских договоров - на оказание услуг и совмещает в себе два этих вида представительства, из которых первый отражает модель, используемую в договоре поручения, а другой - в договоре комиссии. Применительно к риелторским услугам суть договора агентирования можно выразить в следующем: клиент (физическое или юридическое лицо) путем заключения договора с риелторской фирмой не может предоставить прав третьему лицу (другой риелторской фирме) или возложить на него ответственность. Однако возможно представительство риелторской фирмы перед другим ее клиентом в целях установления между ее клиентами юридических отношений. Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.

Конструкция агентского договора в российском гражданском праве преследует цель достаточно четкого правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридических последствий. Например, лицо, действующее в качестве агента (риелторская фирма), может взять на себя задачу по продаже квартиры клиента, имея в виду не только заключение договоров купли-продажи, но и осуществление таких фактических действий, как оценка квартиры и размещение объявлений о ее продаже, а также проведение юридических действий по приватизации квартиры и регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Если агент (риелторская фирма) по данному договору действует от собственного имени, то он становится стороной сделок, заключенных им с третьими лицами (в интересах клиента), причем и в том случае, когда эти лица знали о совершении сделки в интересах принципала, а не его агента, либо даже сам принципал (клиент, в интересах которого риелторская фирма совершает сделку) вступил с третьим лицом - контрагентом по сделке (он также является клиентом риелторской фирмы) в непосредственные отношения по ее исполнению. Лишь после заключения сделки агент (риелторская фирма) должен будет передать права и обязанности по ней своему принципалу (клиенту). Такой подход характерен для договора комиссии (абз. 2 п. 1 ст. 1005 и абз. 2 п. 1 ст. 990 ГК РФ). Поэтому ст. 1011 ГК РФ позволяет применять к указанным отношениям правила о договоре комиссии, если они не противоречат специальным правилам закона об агентском договоре или существу этого договора.

Если же риелторская фирма по условиям заключенного с принципалом (клиентом) договора действует от его имени, права и обязанности по заключенным агентом (риелторской фирмой) с третьими лицами сделкам возникают сразу непосредственно у принципала (клиента), минуя риелторскую фирму. Такой подход характерен для договора поручения (абз. 3 п. 1 ст. 1005 и п. 1 ст. 971 ГК РФ). В соответствии со ст. 1011 ГК РФ здесь следует использовать общие нормы о данном договоре, включая правила об оформлении этих отношений.

Вместе с тем ни в первом, ни во втором случае агентский договор не может быть сведен к традиционному договору поручения или комиссии. Прежде всего, как мы уже говорили, в обоих случаях предметом агентского договора становится совершение не только юридических действий (и тем более не только сделок, как в договоре комиссии), но и "иных", т.е. фактических, действий .

--------------------------------

Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы // ЭЖ-Юрист. Август. N 38, 2003.


Оказание клиенту услуг по агентированию будет наиболее целесообразно для клиентов, если им необходимо оказать услуги по заключению нескольких сделок и проведению других фактических или юридических действий, сопутствующих этим сделкам. Например, заключение договоров по обмену, купле-продаже, регистрации этих сделок, оценке квартир, их приватизации.

Агентский договор может предусматривать возложение на риелтора обязательства от своего имени и за счет принципала либо от имени и за счет принципала осуществить в отношении указанного в договоре недвижимого имущества определенные юридические и (или) иные действия, в том числе заключить и (или) исполнить одну или несколько сделок с ним. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риелтора обязательства осуществить определенные юридические и (или) иные действия не в отношении недвижимого имущества, но в отношении лично потребителя услуг (принципала), при условии, что такие действия связаны с приобретением или отчуждением принципалом, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или не определенного на момент заключения договора недвижимого имущества .

--------------------------------

Санникова Л.В. Договоры о представительстве // Журнал российского права. Апрель. N 4, 2004.


Фактические действия риелторской фирмы могут повлечь для ее клиента правовые последствия, как-то: оплата предоставленных риелторской фирмой услуг, необходимость принять клиентом всего полученного риелторской фирмой в результате исполнения поручения, обязанность клиента возместить убытки, возникшие в результате его неправомерных действий, право клиента требовать от третьего лица исполнение принятых на себя обязанностей.

Агентский договор предполагает возможность заключения агентом субагентского договора с возложением исполнения обязательств по этому договору на третье лицо, если только такая возможность прямо не исключена соглашением его участников. Таким образом, если в договоре на оказание риелторских услуг исключена возможность заключения субагентского договора между агентом (риелторской фирмой) и третьим лицом (другая риелторская фирма), то у риелторской фирмы, обязавшей себя по первоначальному агентскому договору, отсутствует возможность передать свои права и обязанности другой риелторской фирме .

--------------------------------

Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риелтора. - "Юстицинформ", 2006.


Агентский договор является новым видом договоров в российском законодательстве, предусмотрено, что законом могут быть урегулированы особенности отдельных его видов. Институт агентского договора был заимствован из западной правовой системы. В международной практике известна такая разновидность агентского договора, как агентский договор по продаже недвижимости (агент - риелтор) .

--------------------------------

Комментарий к ст. 1005. Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ // Под ред. Абовой Т.Е. и Кабалкина А.Ю. М.: Юрайт-Издат, 2004.


standartpredpriyati-ya.html
stanem-li-mi-sudarinyami-v-21-veke-chast-3.html
stanichnie-soveti-i-ih-ispolnitelnie-komiteti-stankomi-upravlenie-po-delam-arhivov-respubliki-adigeya-gosudarstvennoe.html
staniclaw-lem-glos-pana-1968-stranica-5.html
stanislav-grof-kosmicheskaya-igra-stranica-16.html
stanislav-grof-kosmicheskaya-igra.html
  • institute.bystrickaya.ru/glava-4-zakonomernosti-formirovaniya-gosudarstva-na-vostoke-l-s-vasilev-istoriya-vostoka.html
  • shkola.bystrickaya.ru/programma-razvitiya-shkola-ravnih-vozmozhnostej-na-2007-2010gg-prinyata-na-konferencii-shkoli-stranica-8.html
  • abstract.bystrickaya.ru/33-dekabristi-terroristi-nikolaj-viktorovich-starikov-spasenie-dollara-vojna.html
  • writing.bystrickaya.ru/i-kratkie-svedeniya-o-licah-ezhekvartalnij-otchet-otkritoe-akcionernoe-obshestvo-pribaltijskij-sudostroitelnij.html
  • pisat.bystrickaya.ru/tema-1-ponyatie-grazhdanskogo-prava-uchebno-metodicheskij-kompleks-po-discipline-grazhdanskoe-pravo-chast-i-napravlenie.html
  • write.bystrickaya.ru/glava-4-kupcov-vasilij-poslednij-leshij-vasilij-kupcov-poslednij-leshij.html
  • knowledge.bystrickaya.ru/na-ukraine-vozbuzhdeno-ugolovnoe-delo-po-faktu-ubijstva-glavi-kongressa-azerbajdzhancev.html
  • ekzamen.bystrickaya.ru/skorostnoj-elektropoezd-sputnik-kak-napravlenie-povisheniya-konkurentosposobnosti-prigorodnih-passazhirskih-perevozok.html
  • turn.bystrickaya.ru/okislenie-vosstanovlenie-kurs-lekcij-po-himii-dlya-studentov-i-go-kursa-zheleznodorozhnih-specialnostej-vseh-form.html
  • thesis.bystrickaya.ru/proekt-muzeya-nngu-novosti-nizhegorodskogo-universiteta.html
  • tasks.bystrickaya.ru/33-dovuzovskaya-podgotovka-otchet-o-rezultatah-samoobsledovaniya-specialnosti-080401-65.html
  • essay.bystrickaya.ru/elektrolitnaya-obrabotka-polosi.html
  • credit.bystrickaya.ru/otvetit-na-voprosi.html
  • studies.bystrickaya.ru/klassifikaciya-yazikov-mira.html
  • lesson.bystrickaya.ru/razdel-v-finansovo-hozyajstvennaya-deyatelnost-plan-organizacionno-upravlencheskih-meropriyatij-na-20-10-2011-uchebnij-god.html
  • student.bystrickaya.ru/22-organizacionnoe-sodejstvie-investiciyam-programma-investicionnaya-politika-pravitelstva-respubliki-kareliya-na-2003-2006-godi.html
  • assessments.bystrickaya.ru/die-rostower-universitt-uchebno-metodicheskij-kompleks-uchebnoj-disciplini-nemeckij-yazik-vuzovskogo-komponenta.html
  • studies.bystrickaya.ru/bioritmi-seksualnie.html
  • predmet.bystrickaya.ru/sovershenstvovanie-metodik-prepodavaniya-izobrazitelnogo-iskusstva.html
  • urok.bystrickaya.ru/programma-ekzamena-po-programmirovaniyu-dlya-potoka-fit-osvaivayushego-obrazovatelnuyu-programmu-bakalavra-po-napravleniyu-informatika-i-vichislitelnaya-tehnika-v-sokrashennie-sroki.html
  • essay.bystrickaya.ru/disciplina-pochvovedenie-tema-kursovoj-raboti-fitotoksichnost-gorodskih-pochv.html
  • college.bystrickaya.ru/24-politicheskaya-elita-v-sovremennom-obshestve-uchebnoe-posobie-dlya-vuzov-pod-obshej-red-a-a-derkacha-v-i.html
  • laboratory.bystrickaya.ru/zashita-konkurencii-na-rinke-finansovih-uslug.html
  • uchebnik.bystrickaya.ru/vestnik-svyazi.html
  • report.bystrickaya.ru/itogi-i-perspektivi-7-postavshiki-uslug-nadeyutsya-chto-iptv-sposobno-bistro-prinesti-nemalie-dohodi-7-pochemu-ukraine-ne-nuzhno-mobilnoe-televidenie-8.html
  • esse.bystrickaya.ru/programma-seminara-praktika-sostavleniya-i-napisaniya-socialnih-proektov.html
  • tasks.bystrickaya.ru/164-sovershenstvovanie-zakonodatelstva-rozhkov-g-v-r63-genezis-innovacionnoj-ekonomiki-v-rossii-pod-red-sgeroshenkova.html
  • control.bystrickaya.ru/diskussiya-nauchnih-kreacionistov-s-evolyucionistami-stranica-24.html
  • thescience.bystrickaya.ru/ispolzovanie-informacionnih-tehnologij-v-prepodavanii-filologicheskih-disciplin-nizhnij-tagil.html
  • reading.bystrickaya.ru/kontrolnaya-rabota-po-kse-nauchnij-metod.html
  • bukva.bystrickaya.ru/pribajkale-centr-azii-chast-2.html
  • tasks.bystrickaya.ru/25-glavnij-razrushitel-i-ego-komanda-iskat-zdravij-smisl-v-dejstviyah-nashih-politikov-delo-utomitelnoe-vsya.html
  • lesson.bystrickaya.ru/ostrov-slez-l-v-shaposhnikovoj-vtoroe-izdanie-ispravlennoe-dopolnennoe.html
  • klass.bystrickaya.ru/aza-aksr-ramindai-araalpa-avtonomiyali-oblisini-aliptasu-tarihi.html
  • learn.bystrickaya.ru/eta-kniga-posvyashaetsya-konstantinu-konstantinovichu-mindzhiya-s-ulici-inge-kotorij-nauchil-menya-uchitsya-kogda-ya-uchus-rusudan-grigorevne-gogiya-iz-goroda-tkvarche-stranica-76.html
  • © bystrickaya.ru
    Мобильный рефератник - для мобильных людей.